NEDEN SIKINTILI

Eski cezaevi alanındaki yapılan kentsel dönüşümde sıkıntılar devam ediyor. Bayrampaşa Belediye Başkanlığının kendi yetkisi ve sorumluluk alanında olmamasına rağmen sahiplenilmesinden vatandaş direk belediyeyi hedef almaktadır. Bayrampaşa belediyesi bir salon toplantısında İBB yetkilisini vatandaşın karşısına çıkarıp projeyi anlatmasını sağlamalıydı. Aslında sorumluluk sahibi İstanbul Büyükşehir Belediyesi olduğu halde Bayrampaşa Belediye başkanı Atilla Aydıner´in sahiplenip gerek gazete manşetlerinde gerekse billboard reklamlarında ?Hayaldi gerçek oldu? gibi sloganlaşan söylemleri belediyeyi işin içine çekmiş oldu. Oldukça çok bilgi kirliliği, vatandaşın kafasını karıştıran sorular olmasına rağmen, çok istendiği halde bir salon toplantısında vatandaşa sıkıntının kendilerinden kaynaklanmadığını bir şekilde anlatmadıkları için vatandaş sorumluluğu Bayrampaşa Belediyesinde gördü.  Vatandaşların geneli beklemede olduğu halde son zamanlarda atılan SMS´ler bir şekilde bardağı taşırdığını gösteriyor.  

Aslında sıkıntı ne Bayrampaşa belediyesinin nede, İstanbul Büyükşehir Belediyesinde asıl sıkıntı sitemin bir şekle oturtulmasından doğmaktadır. Halbuki merkezi hükümet tarafından kanunla belirleyeceği bir standart sisteme oturtulmuş olsaydı, kentsel dönüşümü kim yaparsa yapsın aynı sistem uygulanır vatandaş da yetkililerde bu sıkıntıyı yaşamazlardı.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDEN NE ANLIYORUZ?

Öncelikle merkezi hükümetin bakanlıkça yapacağı çalışmanın temelini bu soru oluşturmaktadır.

Soru; ?Kentsel dönüşümden ne anlıyoruz??

Bu sorunun cevabı bulunmadan kentsel dönüşümde sıkıntılar bitmez. Şu ana kadar ki yapılan kentsel dönüşüm çalışmalarında vatandaşta bıraktığı algı devletin hizmet olarak sunduğu kentsel dönüşüm aslında bir ?Rantsal dönüşüm? olduğu şeklindedir. Şu ana kadar yapılan kentsel dönüşümlerde bir şekilde öncelik kar olarak görülmüş, vatandaş ciddi ödemelere zorlanmış, hatta kentsel dönüşüm alanları reklamlarla satışa sunulmuştur.

Bu sorunun cevabı; ?Zamanında yapılan gerek parselasyon, gerek imar, gerekse yapılaşma yanlışlıklarını düzeltip devletin görevi, kar hedeflemeden daha iyi bir yaşam alanı, daha iyi bir yaşam mekanı yapmak? olmalıdır.

Eğer yaşanılabilir bir kent haline gelinmesi istenirse devlet müteahhit gibi davranamaz. Kar amaçlı yapamaz. Hatta devlet bütçesinden katkı yapar. Bütçeye gelen gelirler öncelikle vatandaşın güncel ihtiyaçlarına harcanır.   Eğer kentsel dönüşüm adı altında devlet müteahhitlik yapılıyorsa o zaman vatandaşla anlaşması zor olur.

YAPILAN YANLIŞLIKLAR?

Bayrampaşa´da veya diğer ilçelerde gördüğümüz kentsel dönüşümler de ciddi yanlışlıklar göze çarpıyor. Özellikle yapılan yanlışlıkları düzeltmek yerine yanlışlıklara devam edilmektedir. Site sisteminin getirdiği yapılaşmada öncelikle komşuluk ilişkileri ortadan kalkıyor, yeni komşuluk ilişkilerinin kurulmasına mani oluyor. Aynı zamanda katlarda oluşan daire yoğunlu ve koridorların çok dar ve uzun olması ayrı bir handikap getirmektedir. Zamanında yapılan imar ve parsel yanlışlıkları başka biçimde devam ediyor. Yeni yapılaşmada mekan metrajı daha düşmektedir. Küçük metrajlı dairelerde oturmaya çalışan vatandaş, daha da metraj düşürüldüğü için yaşanmaz bir mekana kavuşmaktadır. Toplum kültürümüzde yer alan kapalı mutfaklar ve en az 2+1 daireler yerine açık mutfak ve 1+1 dairelere mahkum edilmektedir. Binaların kat yüksekliği arttığı için mevcut sokaklardan daha geniş yapılmasına rağmen, sokaklar dar görülmektedir. Bu yanlışlıkları üst üste koyduğumuz zaman vatandaşa sunulan kentsel dönüşüm modeli sadece yeni bina olarak ortaya çıkıyor ama yaşam alanına katkı sağlamıyor.  Vatandaşa sizin daireniz 300 Bin TL biz 700 Bin liralık daire vereceğiz algısından da vazgeçilmelidir.  

KENTSEL DÖNÜŞÜM NASIL YAPILMALIDIR?

Kentsel dönüşümde amaç daha iyi bir yaşam alanı ve yaşanabilecek mekan kurmak olmalıdır. Sadece yeni bina olmanın yanı sıra yaşam alnının da daha iyi olması gerekmektedir.

1)      İlgili bakanlık bu işi sadece yenilenme yerine yaşam alanının daha iyi olması ve vatandaşa bu hizmeti bir müteahhitlik olarak değil bir hizmet olarak sunmak için ciddi bir çalışma yapıp model çıkarmalı, bu modeli kentsel dönüşümü hangi birim yaparsa yapsın uygulaması için kanunlaştırmalıdır.

2)      Caddelerin, sokakların daha iyi kullanılabileceği, gezi ve sohbet edecekleri, komşuluk     ilişkilerinin daha kolay sağlandığı yeşil alanlı parklarıyla, araçlarını rahatça park edecekleri oto parklarıyla daha iyi bir yaşam alanı oluşturmalıdır.

3)      Geçmişte yapılan parselasyon, imar ve yapılaşma yanlışlıklarından oluşan yaşam mekanları iyileştirilmelidir. Yaşam mekanları iyileştirilirken kar amaçlı değil insanları daha iyi bir mekanda yaşamalarını sağlamak için yapılmalıdır.

4)      Yapılacak mekanlar 2 veya 3 değer sistemli bir standarda bağlanmalı, toplum değerlerimiz düşünülerek küçük metrajlar yükseltilmeli, yüksek metrajlar da düşürülmelidir. Bu işlem yapılırken maliyet hesaplarıyla yapılmalıdır.

ÖRNEK SİSTEM;

a)      80 M2 2+1 Kapalı mutfak + Balkon

b)      95 M2 3+1 Kapalı mutfak + Balkon

c)      110 M2 4+1 Kapalı mutfak + Balkon

Bu standartlara bağlanan yapılaşmaya göre 80M2, 95 M2 ve 110 M2 ortalamaya eksi, artı uygulanmalıdır. Bu bir örnektir değerler farklı düşünülebilir.

5)      Kentsel dönüşüm projeleri baştan yapılmalı, herkes kendi dairesini önceden bilmelidir. Varsa olabilecek ödemeler önceden başlamalıdır.

Örnek; 60 M2 dairesi olan bir vatandaşa 80 M2 daire verilmeli. İnşaat maliyeti misal m2 2 lira ise artan 20 M2 2 Liradan 40.000 TL olarak uygun vade ile ödeme planı yapılmalıdır. Aynı şekilde 130 M2 olan bir dairede 110 M2 Olarak vatandaşa verilmeli kalan 20 M2 gene aynı fiyatla kendisine ödeme yapılmalıdır.

6)      Vatandaşlar bilgi kirliliğine karşı korunmalı, Kentsel dönüşüme başlarken yapılması gereken resmi sözleşme yapılmalı, kafalarda soru işareti oluşmaması sağlanmalıdır.

DEĞER TESPİTİ NASIL YAPILMALI?

Kentsel dönüşüm bir ticari hizmet olmayacağı için mevcut bulunan yapılaşmanın nasıl olduğuna bakılmaksızın değerlendirilme yapılmalıdır. Kentsel dönüşüm amacı yeniden yapılandırmak ise bunu devlet hizmeti olarak görülüyor ise burada yeni bina eski bina kavramı ortadan kalkmalıdır. Daha yaşanabilir bir alanı herkes kabul eder. Ama kentsel dönüşüm adı altında yaşanmaz bir mekan haline gelen yapılaşma kentsel dönüşümden ziyade yaşanmaz bir alanın başlangıcı olur. İnsanlar hallerinden zorunlu olarak memnun iken, kentsel dönüşüm adı altında zorunlu olarak yaşamaya veya terk etmeye zorlamak çok doğru bir yaklaşım değildir.

Değer tespitinde daire bazlı bakıldığı kadar arsa payı ve orada oluşacak yeni yapılaşma ve emsal artışları da göz önüne alınmalıdır.

Örnek olarak 4,5 katlı bir mahalle kentsel dönüşümde 17 kata kadar çıkıyor, yaklaşık 3 emsalı geçiyorsa ona sadece dairesini vermek, birde metrajını düşürmek hatta üste para almak çok doğru bir yaklaşım olmaz.

Müteahhitlik örneği verecek olursak, yapılacak yer 3 emsal artmış olsa vatandaş dairelerini aldıkları gibi üste daire alırlar. Kat karşılığı sisteminde dairelerin durumlarına bakılmadan her birey daha iyi bir yaşam alanı ve mekanına kavuşmalıdır.

SONUÇ

Aslında birinci derecede bakanlık tarafından standart bir sisteme oturtulmaması belediyeleri zor durumda bırakıyor. Standart bir sistem olmuş olsa tüm belediyeler o sisteme göre kentsel dönüşüm yapacağı için hiçbir ön yargı ve öngörüye mahal bırakmadan, tartışmaları beraberinde getirmeden, vatandaş ile yerel yönetimleri karşı karşıya getirmeden yapan memnun, vatandaş memnun sistemi oturtulur. Her belediye kendi kentsel dönüşümünü kendisi yaptığı için, her yapılan proje tartışmaları beraberinde getiriyor. Görüntü de kentsel dönüşüm değil rantsal dönüşüm fotoğrafını veriyor.